На что обращать внимание при заключении договоров найма

В третьем чтении Рийгикогу принял Закон о внесении изменений в Обязательственно-правовой закон, на основании которого будет изменено положение о договорах найма, которое оставалось неизменным почти 20 лет. Поправка к закону вступает в силу на десятый день после ее публикации в Riigi Teataja, после чего участники рынка могут договориться о более гибких условиях при заключении договоров найма.

Хотя основная цель поправок заключается в том, чтобы помочь наймодателю более эффективно защитить себя от нарушения обязательств нанимателя, предусмотрены также компенсационные меры для защиты прав нанимателей.

«Принятый закон основан на сбалансированных решениях, которые обеспечивают адекватную защиту нанимателя как более слабой стороны договорных отношений и исключают возможность злоупотреблений, обеспечивая при этом чувство безопасности наймодателю. Уверен, что более гибкое регулирование будет способствовать в ближайшие годы формированию фонда качественного сдаваемого в найм жилья и созданию долгосрочных и надежных отношений наймодателей и нанимателей», — сказал министр юстиции Райво Аэг.

Наиболее важные изменения, которые следует учитывать при заключении договоров в будущем:

·         В случае существенного нарушения неденежного обязательства в договоре найма жилого помещения может предусматриваться неустойка в размере до 10% от месячной наемной платы за одно нарушение и не более 20% от месячной наемной платы в целом за различные нарушения.

·         В случае договоров найма жилого помещения стороны могут договориться о превышающем установленный законом размере пени (8% в год), но не более трехкратного установленного законом размера пени (3 x 8% = 24% в год).

·         При заключении договора найма жилого помещения можно заключать соглашения о передаче нанимателю затрат на содержание и благоустройство всего здания (так называемый ремонтный фонд). Также может быть достигнута договоренность о том, что наниматель возвращает предмет в таком состоянии, что с него устранены износ или ухудшение состояния, вызванные нормальным использованием по договору, или что он будет нести соответствующие разумные и необходимые расходы.

·         Отныне наймодатель имеет право отказаться от договора в связи с просрочкой платежей в случае небольшой задолженности или двухмесячной просрочки. Помимо этого, предусматривается право наймодателя отказаться от договора в исключительном порядке в случае просрочки выплаты гарантийного залога и затрат на содержание и благоустройство здания. В целях защиты нанимателя для наймодателя предусмотрены более обширные обязательства по уведомлению.

·         Будет создано более четкое регулирование повышения наемной платы в случае заключения срочного договора найма жилого помещения, а также будут уточнены основания для одностороннего повышения наемной платы наймодателем. Наниматель защищен правом отказа в чрезвычайном порядке на случай, если наемная плата, повышенная наймодателем в одностороннем порядке, будет субъективно не приемлема для нанимателя, и в этом случае повышение наемной платы будет исключено до прекращения действия договора.

·         В случае продажи в рамках процедуры банкротства или исполнительного производства новый собственник имеет возможность расторгнуть переданный ему договор найма на более простых условиях по сравнению с прежним.

·         Кроме того, гарантийный залог обеспечивает более эффективную защиту в случае, когда в отношении наймодателя будет начато банкротное или исполнительное производство. В законопроекте четко указано, что гарантийный залог и взимаемые с него проценты не относятся к банкротному имуществу наймодателя и на них не может быть обращено взыскание в исполнительном производстве в отношении наймодателя.