Банк: COVID-19 повлияет на новые ипотечные кредиты

Хотя планы покупки недвижимости многими людьми были отложены из-за пандемии и связанной с этим неопределённости, сделки все ещё происходят, и люди хотят понять возможности получения кредита в текущей ситуации.

Анне Пяргма, руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank, отвечает на часто задаваемые вопросы относительно покупки недвижимости с помощью кредита.

Предоставляются ли вообще новые ипотечные кредиты в нынешней ситуации?

Да, Swedbank продолжает предоставлять кредиты как частным лицам, так и компаниям. Если в марте и апреле спрос на ипотечные кредиты, как и ожидалось, значительно снизился, то сейчас мы уже наблюдаем постепенное восстановление интереса. Жилищные кредиты особенно востребованы людьми, которые чувствуют себя стабильно с точки зрения своей работы и доходов, и которые наметили покупку дома ещё до кризиса. Конечно, есть и те, у кого идея купить недвижимость возникла сейчас. Они исследуют свои собственные варианты получения кредита, изучают процесс оформления, чтобы в нужный момент осуществить план покупки недвижимости.

Какие рекомендации можно дать соискателю кредита?

Необходимо тщательно взвесить вопрос о заимствовании и связанные с этим риски. Наибольшие риски связаны со способностью погашения кредита, поэтому важно обратить внимание на стабильность дохода. Следует реально оценить вероятность уменьшения или потери дохода, и то каким будет решение проблемы, если это произойдёт. Даже если человек накопил деньги для первоначального взноса, а также имеет некоторый денежный резерв для непредвиденных обстоятельств, следует помнить, что ипотечный кредит является долгосрочным обязательством. Надо признать, что как в интересах людей, так и в интересах банка важно, чтобы взятые обязательства были хорошо взвешенным и продуманным решением. В случае сомнений и неопределённости разумно подождать, пока не станет ясным долгосрочное влияние пандемии на экономику и на бюджет конкретной семьи. Стоит вспомнить старую мудрость – семь раз отмерь, один раз отрежь.

Когда речь идёт о рисках снижения доходов, подчёркивается возможность изменения ставки Euribor. Увеличатся ли и насколько ипотечные платежи, если Euribor повысится?

Проценты по кредиту состоят из маржи и базового процента. Если маржа остаётся неизменной, то базовая процентная ставка Euribor меняется каждые шесть месяцев. По мере увеличения Euribor ежемесячный взнос увеличивается, и наоборот. В настоящее время ставка Euribor является отрицательной и, следовательно, в настоящее время не влияет на платежи по кредитам. Однако заёмщики должны быть готовы к тому, что если ставка Euribor станет положительной, ежемесячный платёж увеличится.

Пример влияния Euribor на ежемесячный платёж:

Сумма кредита 80 000 евро, срок кредита 22 года, 6-месячная ставка Euribor + 2,4% годовых. На момент выдачи кредита 6-месячный Euribor находится на уровне -0,245 годовых, то есть суммарная процентная ставка составляет 2,4% годовых, потому что если Euribor отрицательный, он считается равным нулю. Ежемесячный платёж по аннуитетному графику составляет 390,33 евро. Ставка Euribor меняется в соответствии с кредитным договором каждые 6 месяцев.

• Если 6-месячный Euribor повысится до 0,1% годовых (т.е. общая процентная ставка составляет 2,5%), ежемесячный платёж составит 394,27 евро (рост на 3,94 евро).
• Если 6-месячный Euribor повышается до 1% в год (т.е. общая процентная ставка составляет 3,4%), ежемесячный платёж составит 430,77 евро (рост на 40,44 евро).
• Если 6-месячный Euribor повышается до 2% годовых (т.е. общая процентная ставка 4,4%), ежемесячный платёж составит 473,51 евро (рост на 83,18 евро).
• Если 6-месячный Euribor повышается до 5% годовых (т.е. общая процентная ставка 7,4%), ежемесячный платёж составит 614,60 евро (рост на 224,27 евро).

Исторически ставка Euribor была и более 5%.

Как изменилась обработка заявок на кредит? Учитывается ли больше факторов, чем до кризиса COVID-19?

Для выдачи кредита банк анализирует несколько аспектов: доход соискателя кредита, корректность выполнения прежних обязательств, залог и его состояние, самофинансирование и т. д. Оценивая кредитоспособность людей, мы в первую очередь учитываем регулярные ежемесячные доходы и расходы семьи. Это позволяет понять, как кредит повлияет на финансовый баланс домохозяйства, и не станут ли какие-либо другие регулярные платежи слишком обременительными для семьи. Конечно, общий экономический контекст также важен – в каком секторе ожидается рост экономики в соответствии с потребностью в рабочей силе, и в каком – наоборот. Мы уделяем особое внимание этому аспекту, поскольку кризис, вызванный пандемией, затронул многие компании в различных отраслях. Мы всегда принимаем решение выдавать или не выдавать кредит индивидуально, по каждому клиенту. Мы анализируем несколько факторов, поэтому решение о выдаче кредита заявителям с одинаковым доходом может отличаться.

Должны ли цены на недвижимость упасть?

Чуть больше, чем через месяц после введения чрезвычайного положения мы не увидели значительного падения цен на недвижимость. Теперь, хотя спрос на жилье упал, но предложения на рынке по регионам также значительно упало, многие покупатели, а также продавцы выбрали выжидательную позицию, которая поддерживает стабильность цен на недвижимость. Это – обычная практика, существовавшая и до чрезвычайного положения. Если текущая ситуация затянется, ожидаются небольшие колебания цен, и способствовать этому будут продавцы, которые больше не могут или не хотят откладывать продажу своей собственности.

Ужесточились ли требования по самофинансированию?

Мы не поменяли ставки самофинансирования. Минимальная ставка самофинансирования составляет 15%, и она подходит для соискателя кредита, чья прежняя кредитная история безупречна, у кого достаточно сбережений и кто покупает ликвидную недвижимость. В то же время возможно 10%-ное самофинансирование, если соискатель относится к целевой группе по поручительству фонда KredEx. Это – молодая семья, молодой специалист, ветеран или приобретатель энергоэффективной недвижимости.

Среднее фактическое самофинансирование, которое заёмщики внесли в сделку, составляет около 30%.

Покупатели новостройки обеспокоены тем, что, если они уже заключили договор в соответствии с обязательственно-правовым законом, но в то же время их заработная плата снизилась или они её вообще потеряли, или рыночная стоимость имущества снизилась, то что эта ситуация будет для них значить?

Прежде чем заключить обязательственно-правовой договор, мы проверяем, готово ли имущество и позволяет ли платёжеспособность ходатайствующего о кредите использовать желаемую сумму кредита. Изменение рыночной стоимости имущества не является препятствием для выплаты суммы кредита.

Если платёжеспособность снизилась до такой степени, что кредит человеку более не по силам, и заёмщик сам это подтверждает, то предоставление кредита не целесообразно. NB! Доход каждого заёмщика оценивается отдельно, потому что все случаи разные.

Мы рекомендуем проконсультироваться относительно обязательственно-правового договора с нотариусом, есть ли вероятность того, что уплаченные деньги не будут потеряны. Существуют ли в договоре обстоятельства, оправдывающие нарушение договора и т. д. Можно ли отложить заключение договора до тех пор, пока не будет разрешена трудная ситуация клиента, и его платёжеспособность будет восстановлена.

Как договоры, так и девелоперы бывают разные. Прежде всего, следует начать переговоры с девелопером. При необходимости надо воспользоваться помощью юриста, чтобы успешно провести переговоры.

Банк не может и не должен выступать здесь в качестве посредника, мы являемся финансирующей организацией и не представляем ни одну из сторон.

Вы можете узнать больше о рисках, связанных с кредитом: https://www.swedbank.ee/static/pdf/private/credit/loans/pamphlet_pre_rus.pdf