Опыт Таллинна при решении проблем КТ

В предыдущем номере еженедельника «Город» в статье «Как достичь мира в «террариуме единомышленников» мы попробовали разобраться, чем городские власти могли бы действительно помочь квартирным товариществам без судебной волокиты решать возникающие рабочие проблемы.

Сегодня вашему вниманию предлагается интервью с Сергеем Никоновым, который был одним из инициаторов создания и членом комиссии по вопросам квартирных товариществ (Таллинн), где он проработал с 2012 по 2017 год.

— Как Вы считаете, есть ли необходимость органам местного самоуправления участвовать в конфликтах, консультациях внутри квартирных товариществ? Или квартирособственники сами могут управлять своей собственностью, а зашедшие в тупик конфликтные ситуации решать только в судебном порядке?

— Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах допускает различные способы управления квартирным товариществом (КТ). В любом случае, главная роль отводится общему собранию членов КТ. И как в любой организации, неизбежны различные конфликты, разрешение которых переносится в суд. В Эстонии по различным данным, не менее 23 000 КТ, только в Таллинне их более 6000. Высокая загрузка судов делами КТ давно известна и много обсуждалась. Одним из способов её снижения может стать распространение применения метода медиации. Под этим термином понимается процесс переговоров, в котором медиатор-посредник является организатором переговоров и управляет ими таким образом, чтобы стороны пришли к наиболее выгодному, реалистичному и удовлетворяющему интересы обеих сторон соглашению. В результате выполнения такого соглашения стороны урегулируют конфликт между собой. Если говорить о местных органах самоуправления, то было бы целесообразно создавать такую независимую организацию не в структуре управы, а при ней, но при финансировании со стороны органов власти.

— Основываясь на вашем многолетнем опыте, как Вы думаете — предусматривает ли существующее Законодательство все варианты выхода из конфликтных ситуаций ?

— Один из дополнительных вариантов — досудебное примирение. То есть, как я уже сказал, медиация. Возможно также создание какой-то новой государственной организации схожей, например, с существующей комиссией по трудовым спорам.

— Вы много лет пытались осуществить программу по созданию городской комиссии, которая могла бы оказывать услуги для квартирных товариществ. На Ваш взгляд, какие услуги были бы более всего востребованы: юридические, экономические, помощь специалистов по управлению недвижимости, коммуникативные (между действующими управляющими и не согласными с моделями управления собственниками) ?

— Первый мой опыт начала работы в такой комиссии относится к 2012 году. Со временем я пришёл к выводу, что востребован более широкий спектр услуг, который мог бы предоставить Центр компетенции по квартирным товариществам.

— Как вы представляете схему работы комиссии? Обращаются только действующие правления, или могут получить информацию инициативные группы (составляющие, как правило, не более 10 % от общего числа собственников) или частные лица, имеющие свое видение управления товариществом?

— Очевидно, имеет смысл говорить только о своём опыте. К нам обращались частные лица, в основном люди старшего возраста, члены правления КТ, представители инициативных групп. В общем, все те, кого затронул какой-то конфликт или нуждающиеся в различной консультации. Основной группой обратившихся в комиссию были собственники квартир.

— Предположительно, сколько может обходиться городу содержание комиссии и какие основные затраты могут быть — заработная плата сотрудников, аренда помещения для приема, что-то другое?

— В одном из вариантов для Таллинна предлагал следующее штатное расписание: руководитель, юрист, 2 секретаря и 2 медиатора, имеющих опыт работы в КТ. Если говорить о затратах, это в большей степени возможности конкретного муниципалитета и результатов согласования. В варианте «Центр компетенции» в Таллинне, получалось от 120 до 300 тысяч евро в год. Причем максимальная стоимость включала многие дополнительные расходы, например — финансовая поддержка малоимущих при необходимости обращения в суд, издание в том или ином виде справочных материалов по КТ, заказ исследований, новых технических проектов, систематизация проблем и обсуждение путей их разрешения с властными структурами, законодателями и так далее. Не поверите, но в комиссию из года в год постоянно обращались по повторяющимся, стандартным вопросам. Одна из существующих проблем — некая размытость законодательной базы, касающейся КТ, из-за чего по многим вопросам юристы и специалисты имеют различное мнение.

— Был ли в Таллинне уже предыдущий опыт работы подобной комиссии?

— Да, был — с 2012 по 2014 год. И в какой-то форме, очевидно, подобная работа и сейчас существует, точно не знаю. Мое участие в этом проекте прекратилось в 2017 году, после того как по завершению одного круглого стола рассказал о работе комиссии, результатах, которые исполняющему обязанности мэра понравились, и он дал добро на участие города, пообещал помещения, оборудование, финансирование. Дальнейшим развитием проекта занялись другие люди.

— Решения, выносимые комиссией, какие бы грамотные специалисты не входили в ее состав, носят только рекомендательный характер, и не заменяют судебные решения. Как Вы думаете, что можно предпринять для того, чтобы решения комиссии были независимы и всесторонне компетентны?

— Очевидно, это в первую очередь грамотный подбор кадров, который необходимо поручить руководителю комиссии, желание сотрудников работать и обучаться. Основную роль отвожу юристу и медиаторам, желательно уже имеющим опыт работы с КТ.

И в завершение напомню, что квартирные товарищества Эстонии, как общая структура, является крупным работодателем и плательщиком налогов, дающая работу различным юридическим лицам. Муниципальной, государственной власти давно пора услышать накопившиеся проблемы КТ и предложения решений по их устранению.

К слову — многие рекомендации по решению проблем КТ по Эстонии можно найти в группе фейсбука «Korteriühistud/Квартирные товарищества».

— Спасибо за полезную информацию!

Елена Вальме

P.S. В 2017 году город Таллинн заключил договор по оказанию услуг разрешения споров в квартирных товариществах с юридической фирмой Progressor Õigusbüroo. Руководитель фирмы юрист Данил Липатов также пообещал поделиться с читателями еженедельника «Город» своим опытом помощи в разрешении споров КТ. О том, как эта помощь оказывается сегодня в Таллинне, мы постараемся рассказать в следующих номерах «Города».