В Нарве на продажу выставлено почти 600 квартир, согласно данным портала недвижимости City24. С середины лета число таких объявлений на популярном портале почти не изменилось, а в мае их было около 500, что на четверть больше, чем годом ранее.
Вряд ли можно сомневаться в том, что росту предложений способствовало радикальное удорожание в Нарве тепла, на 80 с лишним процентов, произошедшее перед началом прошлого отопительного сезона. Сейчас Нарва готовится к очередному повышению стоимости услуги центрального отопления, гадая, каким оно будет на практике — возможно, не менее катастрофическим для малообеспеченных людей, чем то, что произошло с осени 2023 года. Производитель тепла, входящее в концерн Eesti Energia предприятие Enefit Power, надеется на то, что ему согласуют практически аналогичный прошлогоднему в процентном отношении скачок цены, но не будем забывать и о том, что повышение расценок производителя будет сопровождать рост цены услуги сетевого предприятия AS Narva Soojusvõrk.
Ожидание будущего повышения цены тепла, обещающего сделать квартплату в новом отопительном сезоне неподъемной для многих потребителей, конечно, подстегивает квартирособственников искать возможности для экономии, продавать большие квартиры, покупать маленькие, пытаться продать те пустующие квартиры, за которые было возможно платить прошлой зимой, но нереально — приближающейся.
Между тем, цены на нарвскую недвижимость, суммы реальных сделок, а не те, которые запрашивают продавцы, надеясь на лучшее, не падают. Огромное предложение не привело к росту спроса, росту числа продаж.
Работающие в сфере продаж недвижимости специалисты отмечают, что потенциальным покупателям вряд ли стоит надеяться на то, что цены существенно снизятся, так как они и так находятся на предельно низком уровне, откатившись пару лет назад до показателей десятилетней давности — 600-700 евро за квадратный метр в среднем.
При этом в критической для многих ситуации, огромного предложения квартир (почти 600) и малого спроса, наблюдается такое интересное явление, как сравнительно низкое число квартир, предлагающихся в долгосрочную аренду. На том же City24 их 123, а цены на аренду сравнительно высокие, то есть те времена, когда в Нарве можно было спокойно снять квартиру «за квартплату», давно прошли. Предложений меньше «100 евро в месяц» нет, а средняя цена аренды «двушки» превышает 200 евро.
Высоко предложение квартир и в посуточную аренду, но на этой теме вряд ли стоит останавливаться подробнее в контексте разговора о продажах. Так как собственники этой недвижимости чаще, чем в случаях долгосрочной аренды, именно зарабатывают на этом, целенаправленно готовят ее под данную бизнес-модель, требующую активного ежедневного участия арендодателя, активного предпринимателя по сути.
Долгие годы работающий в сфере недвижимости Кирилл Смирнов уверен, что ниже нынешнего уровня цены на нарвские квартиры опуститься не могут в принципе, так как уже предельно низки. Если говорить именно о нашем городе, не ставя его в один ряд с еще менее благополучными муниципалитетами Ида-Вирумаа.
Смирнов парадоксальным образом считает, что в нынешних условиях сами собственники квартир не менее эффективно, чем фирмы недвижимости, могут справляться с продажами.
«Очень много людей стали сами заниматься продажей своих квартир, и это радует. Это сейчас не так уж сложно. Работа маклера сегодня заключается в основном в том, чтобы сфотографировать квартиру и выставить на площадки интернета, куда только можно. Конечно, остается фактор уже имеющейся у маклера базы контактов, его записной книжки, когда он знает, что тот или иной потенциальный покупатель заинтересован именно в такой квартире, но это уже скорее исключение», — говорит Кирилл Смирнов.
— Но все-таки именно фирма недвижимости, зная, за сколько не продают, а именно покупают квартиры, может дать максимально адекватную оценку, правильно? Когда человек рассчитывает максимально быстро продать квартиру, но не проиграть в цене и не завысить ее, это же важно?
— Да, оценка, конечно, востребована. Но общее правило такое, что большие квартиры, прежде всего, четырехкомнатные, сильно в цене не падают, так как их мало, на них есть стабильный спрос. Но 7-8 из десяти продающихся квартир — совсем маленькие, какие-нибудь хрущевки, доставшиеся по наследству, они всегда сравнительно дешевы. А, например, на двухкомнатные в целом сравнительно низкий спрос. Для них нет такой явной, понятной группы покупателей. То есть большие квартиры могут расти в цене, а дешевые могут подешеветь, но до какого-то предела. Как 10 лет назад я продавал хрушевки за 24 тысячи евро, так они до сих пор и стоят 24 тысячи. Но, надо понимать, что за это время из-за инфляции, роста доходов это уже другие 24 тысячи.
— Все-таки ключевой вопрос, конечно, такой: если решительно выросло число продающихся квартир, вот этих, маленьких, прежде всего, то почему они существенно не дешевеют?
— Я думаю, что дальше дешеветь уже просто некуда. Низкий предел уже дано достигнут, как мне кажется. Предложение выросло еще и потому, что у людей пропали какие-то надежды на глобальные позитивные изменения. Надеялись на то, что как-то все разрулится с войной в Украине, какие-то негативные тенденции в экономике сменятся на позитивные, но последовали увольнения тех же учителей, другие сокращения наемных работников и так далее. Многие собственники квартир потеряли веру в то, что те вырастут в цене, решили продавать как есть, решая собственные актуальные проблемы.
— Что может выправить ситуацию в сторону более адекватной, выгодной собственникам цены недвижимости, ее роста?
— Тут необходимо какое-то радикальное изменение на рынке. Если у кого-то возникнет идея какого-то большого бизнес-проекта в условиях крайне дешевого жилья в Нарве, он ее реализует, то это может повернуть движение, но что это может быть, не представляю. Хрущевки, я всегда говорил, это отличный жилой фонд, сегодня совсем недорогой, но как их превратить в коммерческий актив, а не пассив, скупив большое количество их, это та еще задача, «на миллион». Возможно, это может быть какой-то проект переселения сюда пенсионеров из других городов Эстонии, каких-то мигрантов, понятия не имею. Но наши хрущевки, уверен, недооценены, что открывает разные возможности.
— Во многих муниципалитетах Эстонии жители массово решаются на полную реновацию домов, тех же хрущевок, которые становятся привлекательнее внешне, но, прежде всего, по уровню энергосбережения. У нас это, можно сказать, вообще не работает, хрущевки не превращаются в такие здания, какими они могут потенциально быть на исходе первой четверти 21 века. Почему все-таки?
— Не люблю слово «менталитет», но в данном случае оно все-таки уместно. Люди боятся вкладывать в то, что они по-прежнему не считают своим. У нарвитян в основном, к сожалению, «свое» ограничено стенами квартиры, а дом, территория вокруг него — что-то совершенно другое, внешнее, то, во что не надо вкладывать значительные свои деньги. Парковки — исключение, но в целом подход вот такой, когда люди не верят в общее имущество, не умеют договариваться о его развитии, не видя в нем своего прямого интереса, своей доли.
— Что ты думаешь с учетом нынешней ситуации на нарвском рынке недвижимости о перспективах строительства нового жилья в городе?
— Еще пять-семь лет назад я был энтузиастом идеи, что надо строить. Считал, что для маленького микрорайона из трех многоквартирных домов, например, покупателей хватит, а дальше — как пойдет. Сейчас я даже в минимальном успехе, в случае одного строящегося дома в Йоаорг не уверен, но это очень интересный эксперимент. Желаю им, конечно, успеха, но много сомнений, конечно.
![Газета \](/wp-content/uploads/2019/08/gorod_logo_272x90.png "Газета \"){kind=logo}